导读：“预查封”是指在执行阶段，法院对被执行人已购买但尚未过户的房屋进行的限制性登记措施。听起来陌生，但现实中确实较为常见。比如房屋买卖双方已办理了网签，但尚未过户，买方涉及与第三方的诉讼被判决给付义务，第三方申请对房屋预查封。这样极有可能造成卖方在房款尚未收取完毕的情况下，房屋又被拍卖，从而“钱、房两空”。
基本案情：
谢某与某开发商于2016签订了《商品房买卖合同（预售）》，以按揭贷款购买商品房一套。2018年12月，某开发商收到某银行的《催收函》，称谢某连续7次未按约定偿还银行按揭贷款，要求某公司承担连带清偿担保责任。随后，我们接受开发商的委托，承办该案件，通过调查得知谢某因个人债务导致所购房屋已于2018年被第三方案外人申请预查封且已申请执行。
律师分析：
根据相关法律规定，预查封只有待所有权变更后才转为正式查封，所以法院在预查封期间无权进行拍卖，但法院会从维护执行申请人的利益角度认为不继续进行执行将损害执行申请人的利益，所以实践中确实存在有的法院会直接依据生效判决进行拍卖。往往此类案件还牵扯逾期还贷事宜，如果法院拍卖，拍卖价款恐将无法满足各方债权人的债权实现，尤其对出卖人而言，很有可能造成因被执行人已无能力偿还导致执行终本，最终出卖人出现资金无法回笼，“房钱两空”。
案件结果：
友恒律师代理了委托人与谢某的商品房预售合同纠纷、与第三人之间的执行异议之诉以及与银行之间的金融借款合同纠纷，本案经过一审、二审后，经过律师多方沟通，案件各方最终达成了和解，由案外第三人偿还谢某欠银行的全部贷款以及欠我方委托人全部损失，最终维护了委托人的利益，避免其遭受巨额损失。
律师建议：
如果您和身边的朋友也遇到类似情况，建议分三步走：
第一，向法院提出合同解除之诉并申请房屋保全。向法院起诉要求解除房屋买卖合同，并对涉案房屋进行财产保全，避免损失扩大。
第二，向执行法院提出执行异议申请。
所售房屋只进行了预告登记的商品房，其所有权并没有发生转移，基于物权的排他性，出卖方有权排除任何妨害其行使权利的行为，应当向执行法院提出案外人执行异议申请，对抗法院的强制执行。
第三，在上述方案的保障下，应最大限度的促成各方和解。
因预查封制度法律规定的不完善，各地法院对预查封房产的执行有不同的意见，所以为了避免出现房屋被拍卖，可以联合出卖人向法院、银行、第三方债权人加强案件处理的沟通，积极促成和解，已达到共赢。